【华创宏观·张瑜团队】土地溢价率缘何飙升？——每周经济观察第16期

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文/华创证券研究所所长助理、首席宏观分析师：张瑜

执业证号：S0360518090001

联系人：张瑜（微信 deany-zhang） 陆银波（微信 15210860866）

主要观点

土地溢价率缘何飙升？

（一）近几周土地成交下行，溢价率大幅上行

今年土地市场有了新的变化，22城全年分三次集中供地。市场多数将其解读为给土地市场降温。然后最近几周我们看到的情况是，土地溢价率大幅上行，住宅土地成交大幅回落。以WIND统计的百城成交数据看，3月以来的七周住宅类土地成交溢价率均值为22.3%，4月以来的三周住宅类土地成交溢价率均值为32.7%。明显高于往年中枢。（2020年，全年土地溢价率中枢为15.94%。2019年全年土地溢价率中枢为14.42%）。另一方面，土地成交面积明显下行。3月以来（七周）土地成交面积合计为1798.4万平米。2020年同期为3046万平米，2019年同期为2537万平米。今年3月以来的土地成交明显不如往年。

（二）溢价率上行来自非热点城市拉动，与22城供地延后有关

我们进一步，将WIND百城数据分为要求集中供地的22城，以及不要求集中供地的78城。近期土地成交溢价率的上行并非22城带动，而是剩下的78城，即非热点城市。78城溢价率的上行或与22城供地节奏后倾有关。我们统计近四年，截止至4月中旬，成交土地面积占全年之比。（假设今年每个城市成交土地面积与全年一致）。发现，22城供地节奏大幅后倾。截止至4月中旬，22城成交土地面积仅占全年的18.6%左右，大幅低于去年的23%。

而对于房企来说，上半年拿地积极性一般更高。因为以目前房企的周转速度，上半年拿的地有较大可能在下半年开工、实现销售。我们比较2018-2020年三年的成交溢价率数据，发现上半年的溢价率都略高于下半年。

但22城供地后倾的情况下，房企或不得不暂时将拿地安排转移至其他区位优势不错的城市。比如长三角的徐州、温州、绍兴、嘉兴、连云港、湖州；大湾区的佛山、湛江，近几周的土地成交数据溢价率均较高。

碳达峰政策跟踪：

4月23日: 习近平出席领导人气候峰会并发表重要讲话。“中国正在制定碳达峰行动计划，广泛深入开展碳达峰行动，支持有条件的地方和重点行业、重点企业率先达峰。中国将严控煤电项目，‘十四五’时期严控煤炭消费增长、‘十五五’时期逐步减少。”每周经济观察：地产链条多数商品价格持续上行。施工端，水泥，本周全国水泥价格指数上涨0.8%。上涨斜率明显快于2019、2020年同期。螺纹，继续上涨中。螺纹钢: HRB400 20mm:上海4月23日为5160元/吨。4月16日为5100元/吨，4月9日为5090元/吨。竣工端，玻璃价格创2011年以来新高。4月23日现货平均价(平方米):浮法玻璃:4mm:上海为23.13元/平方米，4月16日为23元/平米。钛白粉（金红石型），4月23日为19300元/吨，4月16日为19100元/吨，2018年以来新高。
外贸方面：根据中港协数据，4月11日-4月20日中港协八大枢纽港口集装箱吞吐量同比+17.8%，前值+14.2%，增速较前期加快3.6个百分点，其中外贸增长22.3%，前值15.6%，外贸业务强劲回升。

专项债方面，根据19省市已披露的Q2地方债发行计划，二季度新增专项债发行高峰或在5月，目前单月已明确的新增专项债计划发行规模已接近4000亿。

风险提示：工业品价格大幅上行。

报告目录

报告正文

一

土地溢价率缘何飙升？

（一）近几周土地成交下行，溢价率大幅上行

今年土地市场有了新的变化，22城全年分三次集中供地。市场多数将其解读为给土地市场降温。然后最近几周我们看到的情况是，土地溢价率大幅上行，住宅土地成交大幅回落。

以WIND统计的百城成交数据看，3月以来的七周住宅类土地成交溢价率均值为22.3%，4月以来的三周住宅类土地成交溢价率均值为32.7%。明显高于往年中枢。（2020年，全年土地溢价率中枢为15.94%。2019年全年土地溢价率中枢为14.42%）。

另一方面，土地成交面积明显下行。以WIND统计的百城成交数据看，3月以来（七周）土地成交面积合计为1798.4万平米。2020年同期为3046万平米，2019年同期为2537万平米。今年3月以来的土地成交明显不如往年。

（二）溢价率上行来自非热点城市拉动，与22城供地延后有关

我们进一步，将WIND百城数据分为要求集中供地的22城，以及不要求集中供地的78城。

近期土地成交溢价率的上行并非22城带动，而是剩下的78城，即非热点城市。近七周，78城土地溢价率均值上行至28.6%。近三周，78城土地溢价率均值上行至34.5%。而22城溢价率较为平稳。近三周由于没有土地成交，数据缺失。（注：长春在4月18日当周有土地成交，但溢价率数据缺失）。

78城溢价率的上行或与22城供地节奏后倾有关。我们统计近四年，截止至4月中旬，成交土地面积占全年之比。（假设今年每个城市成交土地面积与全年一致）。发现，22城供地节奏大幅后倾。截止至4月中旬，22城成交土地面积仅占全年的18.6%左右，大幅低于去年的23%。

而对于房企来说，上半年拿地积极性一般更高。因为以目前房企的周转速度，上半年拿的地有较大可能在下半年开工、实现销售。我们比较2018-2020年三年的成交溢价率数据，发现上半年的溢价率都略高于下半年。

但22城供地后倾的情况下，房企或不得不暂时将拿地安排转移至其他区位优势不错的城市。比如长三角的徐州、温州、绍兴、嘉兴、连云港、湖州；大湾区的佛山、湛江，近几周的土地成交数据溢价率均较高。

二

碳达峰政策跟踪

本周值得关注的碳达峰相关内容如下；

1）4月23日：习近平出席领导人气候峰会并发表重要讲话。“中国正在制定碳达峰行动计划，广泛深入开展碳达峰行动，支持有条件的地方和重点行业、重点企业率先达峰。中国将严控煤电项目，‘十四五’时期严控煤炭消费增长、‘十五五’时期逐步减少。”

2）4月23日：生态环境部党组理论学习中心组在《人民日报》发表署名文章《推动经济社会发展全面绿色转型》。“加快推动绿色低碳发展。推进重点行业绿色化改造，推动煤炭等化石能源清洁高效利用，加大货物运输结构调整力度，壮大节能环保等产业，建立健全绿色低碳循环发展经济体系，增强绿色低碳的新动能。制定实施2030年前碳排放达峰行动方案，稳步推行碳排放总量和强度双控制度，支持有条件的地方和重点行业、重点企业率先达峰，严控高耗能、高排放项目建设。”

3）4月19日：国家发展改革委举行4月份新闻发布会 介绍宏观经济运行情况并回应热点问题。“下一步，将重点做好以下几方面工作：一是推动产业结构优化升级，不断提高产业绿色低碳发展水平。二是大力调整能源结构，实施可再生能源替代行动。三是坚持和完善能耗双控制度，狠抓重点领域节能。四是加大科技攻关力度，推动绿色低碳技术实现重大突破。五是坚持政府和市场两手发力，完善绿色低碳政策体系和市场化机制。六是加强生态保护修复，提升生态系统碳汇能力。七是推动全民节约，营造绿色低碳生活新风尚。八是加强国际交流合作，推进绿色丝绸之路建设，参与和引领全球气候和环境治理。”

三

每周经济观察

（一）需求：地产成交有所回落

地产销售方面，本周三十大中城市销售有所回落，两年平均增速降至6%。上一周是12.2%。土地溢价率依然在高位。4月18日为19.6%，4月11日为34.5%。

汽车零售略有回暖。乘联会数据，4月12日-18日，日均零售为4.2万辆。好于2019年同期（3.7万辆）。

螺纹表观消费近三周保持在450万吨的高位。

（二）生产：地产产业链涨价延续

地产产业链多数商品持续涨价中。

施工端，水泥，本周全国水泥价格指数上涨0.8%。上涨斜率明显快于2019、2020年同期。螺纹，继续上涨中。螺纹钢:HRB400 20mm:上海4月23日为5160元/吨。4月16日为5100元/吨，4月9日为5090元/吨。

竣工端，玻璃价格创2011年以来新高。4月23日现货平均价(平方米):浮法玻璃:4mm:上海为23.13元/平方米，4月16日为23元/平米。钛白粉（金红石型），4月23日为19300元/吨，4月16日为19100元/吨，2018年以来新高。

（三）通胀：菜篮子价格继续下行，猪价小幅震荡

本周菜篮子价格继续下跌，蔬菜价格为关键拖累项。截至4月23日，菜篮子价格200指数收于121.49，较上周环比下跌1.53%。蔬菜价格收于4.33元/公斤，较上周环比下跌3.56%，猪肉价格小幅震荡，周二出现反弹后继续下跌，周五收于31.50元/公斤，较上周环比下跌0.85%。鸡蛋价格出现较快上涨，收于8.80元/公斤，较上周环比上涨4.51%。

农业农村部本周就一季度农业农村经济运行情况举行新闻发布会，畜牧兽医局副局长陈光华指出目前猪肉价格已经回落到本轮生猪产能恢复以来的最低点，近期猪价大幅回落的主要原因是生猪出栏明显增加和春节之后猪肉消费下降。另外，也有养殖户恐慌性出栏形成了“踩踏效应”。按照常年猪价的走势，端午节前后，随着猪肉消费增加，猪价有可能会出现一波上涨。但是从前期新生仔猪量来推算，预计2季度全国规模猪场肥猪出栏量同比增幅将达到50%，市场供应总体宽裕，价格不太可能超过前期的高点。

（四）资金：资金面平稳，短端利率下行

截至4月23日，DR007收于2.0970%，DR001收于1.9558%，较上周环比分别变化-7.06bps、+2.59bps。1年期、5年期、10年期国债收益率分别报2.3900%、2.9682%、3.1719%，较上周环比分别变化-13.95bps、-0.95bps、+0.88bps。

本周央行公开市场操作净回笼461亿。本周资金面平稳局势下，短端国债利率继续下行，但长端利率保持平稳。本周央行行长易纲在博鳌亚洲论坛演讲指出，央行将继续促进资金流入绿色行业和领域，促进跨境绿色资金流动，及时评估气候变化对金融稳定和货币政策的影响。银保监会副主席肖远企在博鳌亚洲论坛回答记者提问时表示，近期银行不良贷款整体上有反弹的压力，银保监会十分重视。对此，首先要通过转让、核销等方式把存量的不良贷款处置掉，但更加关键的是要防止新增的不良贷款。周一金融时报刊文指出，国企信用债有序打破刚兑是债券市场健康发展必由之路，包括商业银行在内的各类投资者的信用债投资框架亟须升级换代，摒弃“刚兑思维”，强化“底线思维”。

（五）地方债：专项债发行即将提速，5月或迎供给高峰

专项债发行即将提速。4月21日，财政部召开一季度财政收支情况网上新闻发布会，针对Q1新增专项债发行进度放缓：“主要是2020年发行的专项债券规模较大，政策效应在今年仍会持续释放”。针对下一步专项债发行使用，概括为三大方向：一是做好项目前期准备，尽快形成实物工作量，避免造成资金闲置；二是按照“资金跟着项目走”原则，要求各地将专项债券重点用于党中央、国务院确定的重点领域和重大区域发展战略；三是加强专项债券管理，基于预算一体化管理系统，通过信息化手段对专项债券发行使用实行穿透式监管，及时掌握项目资金使用和建设进度等信息，推动地方完善专项债券使用管理。

4月26日-4月30日将发行新增地方债1287.5亿，节奏和上周基本持平(1303亿)。其中新增一般债526.9亿，新增专项债760.6亿。截至4月25日，4月已知投向的2056亿新增专项债中，占比较高的是交通（35.9%）、市政产业园（18.8%）、棚改（16.6%）。根据19省市已披露的Q2地方债发行计划，二季度新增专项债发行高峰或在5月，目前单月已明确的新增专项债计划发行规模已接近4000亿。

（六）贸易：4月中旬集装箱吞吐量维持强势

本周CRB现货指数环比+1.2%，工业原料价格指数环比+0.8%，大宗商品价格本周继续小幅走高；BDI指数本周环比+17.7%；本周国内出口集装箱运价指数出现回升，综合指数环比+2.7%；上海进口干散货运价指数环比+6.1%，继续维持高位。

根据中港协数据，4月11日-4月20日中港协八大枢纽港口集装箱吞吐量同比+17.8%，前值+14.2%，增速较前期加快3.6个百分点，其中外贸增长22.3%，前值15.6%，外贸业务强劲回升。大宗商品方面，原油吞吐量增速放缓，重点港口原油吞吐量同比+2.9%，前值+10.7%；金属矿石吞吐量与去年基本持平，录得-0.7%，前值+8.6%。同时，韩国发布前20日出口增速，前20日出口同比+45.4%，按工作日折算日均出口同比+36%。

（七）汇率：美元指数本周继续下跌

本周美元指数下跌0.77%至90.8295，人民币兑美元中间价继续小幅升值至6.5以上。近期，受疫情反复，阿斯利康、强生疫苗接种前景存疑等因素影响，复苏交易热情持续降温，本周美元指数进一步下跌接近90附近，人民币中间价对应则持续升值，同时人民币兑一篮子货币的CFETS指数大致维持稳定。

（八）原油：全球单日新增病例再创新高，国际油价震荡收跌

本周全球单日新增病例再创新高，受全球疫情反复的影响，国际油价本周震荡收跌。印度疫情“告急”，单日新增超过30万例，此外，欧洲国家的新增确诊病例也在不断增加，本周全球单日新增确诊数已经超过1月初的高点，最高日新增超过90万例。疫情反复对今年原油需求恢复的预期造成扰动，本周国际油价震荡收跌。布油结算价收于66.12美元/桶，下跌0.9%；WTI原油期货结算价收于62.14美元/桶，下跌1.57%。

美国商业原油库存小幅增加，美国汽油表观需求基本恢复至2019年同期水平。4月16日当周，美国商业原油库存增加59.4万桶，环比增加0.1%。4月16日当周，美国汽油表观需求约937.4万桶/周，环比下降2.1%，较2019年同期水平下降约4.3%。

国内方面，本周汽油价格涨、柴油价格跌。截至4月23日，汽油价格收于7883元/吨，上涨0.56%；柴油价格收于6286元/吨，下跌0.3%。4月上旬，重要石化品价格普遍上涨。石油苯价格上涨6%，苯乙烯价格上涨8%，聚氯乙烯价格上涨1.6%，涤纶长丝上涨0.4%，仅LLDPE和聚丙烯价格小幅下跌0.4%。

具体内容详见华创证券研究所4月25日发布的报告《【华创宏观】土地溢价率缘何飙升？——每周经济观察第16期》。

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